Skyggehotel-dom sætter fokus på ulovlig fremleje i andelsboligforeninger

Skyggehotel-dom sætter fokus på ulovlig fremleje i andelsboligforeninger

Københavns Byret har godkendt en øjeblikkelig ophævelse af syv lejemål, der blev anvendt til korttidsudlejning gennem Booking.com. Dommen er også yderst relevant for andelsboligforeninger, hvor vedtægterne typisk stiller strenge krav om bopælspligt, forbud mod uautoriseret fremleje og mulighed for eksklusion.

Kort om dommen

• Ret & Dato: Københavns Byret (Boligretten), 21. august 2026

• Sagsnummer: BS-63249/2024-KBH

• Afgørelse: Straksophævelse af 7 boliglejemål; lejer tilpligtet øjeblikkelig fraflytning samt sagsomkostninger

• Relevans: Dokumenterer, at uautoriseret korttidsudlejning udgør væsentlig misligholdelse, hvilket i andelsboligforeninger kan danne grundlag for eksklusion

Et selskab skal straks fraflytte syv lejligheder i København, efter at Boligretten ved Københavns Byret har fastslået, at lejemålene blev brugt til ulovlig korttidsudlejning.

Lejlighederne var oprindeligt lejet med henblik på videreudlejning til almindelig beboelse. Udlejeren kunne dog godtgøre, at samtlige syv lejligheder på ophævelsestidspunktet var udbudt til kortvarige ophold via www.booking.com. Udlejeren havde forinden fremsat påkrav om at standse udlejningen, men uden virkning – flere lejemål blev fortsat annonceret, mens retssagen verserede.

Lejeren ville ikke oplyse, hvem der stod bag

Under retssagen vægrede lejeren sig ved at oplyse, hvem selskabet ifølge lejekontrakterne havde indgået fremlejeaftaler med.

Det tillagde Boligretten afgørende processuel skadevirkning. Retten lagde derfor til grund, at korttidsudlejningen enten blev drevet direkte af lejeren selv eller foregik med lejerens fulde viden og accept. Retten vurderede, at forholdene udgjorde en væsentlig misligholdelse af samtlige syv lejeforhold, og at udlejeren havde været berettiget til at ophæve lejeaftalerne som sådan.

På grund af sagens karakter og alvor – og fordi modparten er en erhvervsdrivende aktør – fik lejeren ingen frist til afvikling. Lejemålene skulle fraflyttes straks.

Hvad betyder dommen for andelsboligforeninger?

Selvom sagen blev ført mellem en erhvervsmæssig udlejer og en selskabslejer, har præmisserne direkte relevans for andelsboligforeninger.

En andelshaver ejer ikke den fysiske lejlighed, men en andel af foreningens formue med en tilknyttet eksklusiv brugsret. Denne brugsret er altid underlagt foreningens vedtægter. Ifølge Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation (ABF) er korttidsudlejning (f.eks. via Airbnb eller Booking.com) ikke tilladt i foreninger, der følger standardvedtægterne, medmindre generalforsamlingen udtrykkeligt har vedtaget særlige regler herom. Almindelige regler om fremleje ved midlertidigt fravær giver således ikke adgang til hoteldrift for skiftende turister.

Bopælspligt og stram fremleje: Eksemplet AB Amagerbro

Et illustrativt eksempel på denne praksis findes i vedtægterne for Andelsboligforeningen Amagerbro, afdeling Smyrnavej:

• Helårsbeboelse og bopælspligt: Efter § 3 er andelshaveren forpligtet til at bebo boligen som helårsbeboelse for sin husstand. Fravær accepteres kun ved midlertidige forhold som sygdom, studieophold eller forretningsrejser.

• Forbud mod brugsoverladelse: Efter § 11.1 må en andelshaver hverken helt eller delvist overlade brugen af boligen til andre uden bestyrelsens tilladelse.

• Begrænset fremleje: Efter § 11.2 kan fremleje kun godkendes efter 2 års bopæl og i maksimalt 1 år ved dokumenteret midlertidigt fravær. Både fremlejetager og lejevilkår skal forhåndsgodkendes af bestyrelsen.

Løbende udlejning til turister via onlineplatforme er uforeneligt med disse bestemmelser.

Vedtægterne åbner direkte for eksklusion

Sammenhængen mellem lejelovens principper og foreningsretten ses tydeligt i sanktionsbestemmelserne.

I vedtægterne for AB Amagerbro (§ 18.1, litra C) fremgår det, at bestyrelsen kan ekskludere en andelshaver og bringe brugsretten til ophør, hvis andelshaveren gør sig skyldig i forhold, der efter lejelovens regler berettiger en udlejer til ophævelse. Når Boligretten nu fastslår, at systematisk korttidsudlejning berettiger til straksophævelse, styrker det bestyrelsens retsstilling i sager, hvor vedtægterne spejler lejelovens misligholdelsesregler.

Offentlige udlejningsregler overtrumfer ikke vedtægterne

Mange andelshavere henviser til de offentlige regler, som tillader korttidsudlejning af helårsboliger i op til 70 dage om året (eller 100 dage ved kommunal beslutning) via indberettende platforme.

Disse rammer udgør imidlertid alene en offentligretlig overgrænse – de udgør ikke en privatretslig tilladelse. Foreningens vedtægter har altid forrang, og en andelsboligforening kan derfor lovligt forbyde eller begrænse korttidsudlejning fuldstændigt.

Vurdering: Enkeltstående udlejning vs. systematisk hoteldrift

Dommen betyder ikke, at en enkeltstående uautoriseret udlejning automatisk udløser eksklusion fra dag ét. Sagen fra Københavns Byret omhandlede syv lejemål, systematisk erhvervsmæssig aktivitet, fortsat udlejning trods påkrav samt manglende samarbejdsvilje under retssagen.

En overtrædelse af vedtægterne skal altid vurderes konkret ud fra grovhed, dokumentationsgrundlag, andelshaverens reaktion på påkrav og foreningens vedtægter.

Handlingsplan: Sådan håndterer bestyrelsen mistanke om ulovlig udlejning

1. Sikr beviser straks: Tag datomærkede skærmbilleder af profiler, annoncer, kalenderreservationer og gæsteanmeldelser på platforme som Airbnb og Booking.com. Notér eventuelle observationer af systematisk kuffertkørsel eller nøglebokse.

2. Kontrollér tilladelser: Undersøg foreningens register for at afklare, om der er givet dispensation eller formel fremlejetilladelse.

3. Partshøring: Ret skriftlig henvendelse til andelshaveren med dokumentationen og anmod om en skriftlig redegørelse inden for en kort frist.

4. Formelt påkrav: Fremsend et bindende påkrav, hvis forklaringen er utilstrækkelig. Gør det klart, at annoncer skal slettes, og at udlejningen skal ophøre omgående under henvisning til vedtægternes misligholdelsesbestemmelser.

5. Opfølgning og rådgivning: Monitorér om aktiviteten stopper. Fortsætter udlejningen, bør foreningens administrator eller advokat inddrages, før der varsles eksklusion og tvangssalg.

Kilder: Københavns Byret (BS-63249/2024-KBH), ABF om korttidsudlejning, Andelsportal om udlejning via Airbnb samt vedtægter for Andelsboligforeningen Amagerbro, afdeling Smyrnavej.